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土地成交均價同比漲8成 一季度北京土拍冰火兩重天

即便銷售、回款、融資均因為疫情受到了不少影響,但房企在北京拿地時仍幾乎很少“手軟”。2020年一季度,北京土地市場成交量出現下降。但和大部分城市不同的是,量在

 即便銷售、回款、融資均因為疫情受到了不少影響,但房企在北京拿地時仍幾乎很少“手軟”。2020年一季度,北京土地市場成交量出現下降。但和大部分城市不同的是,量在跌,土地價格卻出現了上漲。

2020年一季度,北京土地成交樓面均價已經超過了3.7萬元/平米,同比大幅上漲了約81%。此外,土地的溢價率也繼續攀升,平均溢價率接近20%。但北京土地市場量跌價漲的“冰火兩重天”狀態不能忽視,業內專家認為,當前規劃設計合理的地塊越來越少,預計二季度溢價率會下降。

北京土拍火熱

受到疫情影響,全國整體的土地市場供求均出現下滑。但土儲是房企后續開發的重要保障,仍有不少房企積極拿地。就北京而言,作為一線城市,一季度頻繁推出了優質地塊,吸引房企前來競拍。中國指數研究院發布的數據顯示,一季度北京以住宅用地成交為主,占比達到93.9%。

一季度北京共推出了土地規劃建筑面積190.96萬平米,成交了181.31萬平米。北京成交土地出讓金為671.88億元,平均溢價率為19.5%。值得注意的是,與前兩年相比,19.5%的平均溢價率屬于高值,較2019年同期上漲了8.2個百分點。

“溢價率的上升有多方面原因。比如,土地的起始價相對比較合理,在拿地的時候,房企可以接受更高的價格空間,所以在競拍的時候溢價率會比較高。但是有的地塊比較優質,起始價格比較高,可能會出現零溢價或者流拍的現象。所以,起始價格的設定非常關鍵。”合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者分析了北京土地市場溢價率走高的原因。

將北京土拍數據放置到全國市場上來看,北京土地屬于“高價商品”。《華夏時報》記者在梳理了相關數據后發現,全國土地市場一季度成交總價較高的地塊多位于一線城市,在成交地塊總價前十的榜單中,北京的地塊占據6席。此外,成交總價前十的地塊中,有9宗地塊位于一線城市。

盡管推出的面積同比出現了減少,但一季度的北京土拍市場仍然是“群雄逐鹿”。由于大部分地塊屬于優質地塊,資金實力雄厚的國企在一季度的北京土地市場表現格外搶眼。例如,2月18日,北京成交了三宗地塊,成交總額達到了87億元。值得注意的是,三宗地塊均被國企或者有國資股東背景的企業獲得,其中包括綠城、住總等。

成交樓面均價同比上漲超8成

克而瑞發布的數據顯示,2020年一季度,北京宅地市場的成交樓面均價為37057元/平米,較2019年同期上漲了約81%。1月20日,海淀四季青的2宗非限價宅地成交。其中,金茂以46.75億元的底價拿下其中一宗,成交樓面價為70026元/平米。

海益嘉和置業則以53.96億元的底價拿下了另外一宗地塊,成交樓面價為70070元/平米。2宗地塊在一定程度上拉升了成交樓面均價。諸葛找房研究院方從整體上解釋了成交樓面價上漲的原因,其認為,一季度的北京土拍市場推出的不限價宅地較多,帶動了土地成交樓面均價同比走高。貝殼研究院方同樣認為,地塊屬性優質是推高樓面價上漲的直接原因。

但郭毅認為,具體到各地塊來看,結合地價、溢價率等數值的影響,樓面價并沒有出現實質性的上漲,大部分地塊的樓面價與2019年同期相比,沒有過多的變化。

郭毅表示,目前,北京的土地市場冷熱互現,一方面出現了高起始價、高樓面價的地塊,另一方面,也存在較多低樓面價的地塊。“比如2020年大興采育鎮等區域推出的地塊,樓面價沒有出現較大變化,甚至在其他地理位置不太優渥的地區,樓面價還出現了下降。”郭毅對《華夏時報》記者說。

不限價地塊增加

從2019年年底開始,北京出現了不限價地塊增加,限價地塊減少的現象,并一度吸引了眾多房企前來競拍。今年4月15日,北京市規劃和自然資源委員會掛牌了2宗住宅用地,且均為不限價地塊。《華夏時報》記者了解到,2宗地塊位于豐臺區南苑鄉分鐘寺村,總建設用地面積為4.76萬平米,總起始價為77億元。

《華夏時報》記者在梳理后發現,2020年一季度,北京市共計成交16宗地塊,地塊性質均為居住用地或含居住用地,其中有12宗未對銷售價格進行限制。而2019年一季度,北京市出讓的22宗地塊中,僅有3宗為不限價的純商品房地塊。

“開發商的資金鏈以及房企對于北京市場價值的判斷是支撐房企是否會在北京拿地的重要條件。從宏觀來看,無論是資金的獲取、成本,還是北京的市場占位,都呈現出一個向好的發展趨勢。”郭毅表示。

郭毅認為,基于目前的土地市場背景,二季度的北京土地市場大概率還是會出現冷熱分化的現象。一些位置相對優越,起始價格合理、周邊競爭性項目不多的地塊,可能會出現一個比較好的成交結果。“如果地塊的優勢不強,那很可能還是會出現一些流拍的現象。”郭毅向《華夏時報》記者強調。

此外,郭毅認為,目前,北京的房地產市場庫存高企,已經較為嚴重。只有在一些商品房庫存量不高、土地供應量不高的地塊,拍賣才會出現一個比較樂觀的結果。“但現在,規劃條件設計較好的地塊已經很少了,二季度的北京土地市場溢價率很可能會走低。”郭毅說。

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